Как агент участвует в торгах с агентским договором для покупки имущества должников

Что делает агент по торгам по банкротству, как подает заявку для участия в торгах по банкротству, чтобы лот оформили на настоящего покупателя? Такая форма участия, основанная по гражданскому кодексу ст. 1005-1011 гласит о возможности участвовать агента по торгам за заказчика по агентской схеме на основании агентского договора.

Регулируется все это федеральным законом 127 “О несостоятельности”. Все основные правила и статьи в законах пишется в рубрике PRO Торги. Поэтому, тема заметки сегодня это, как участвовать на торгах по банкротству с агентом заключив агентский договор в последующем лот оформить на себя?

В конце заметки можно найти бланки агентского договора и другой документации. Но лучше прочитать один раз правила составления договора между принципалом и агентом, что тоже есть в объясняющих документах при скачивании, которая доходчиво доносит основание заключения данного договора между двумя лицами.

Агент на торгах по агентской схеме

Как участвовать в торгах по банкротству по агентской схеме? Сегодня не обязательно покупать электронную подпись, регистрироваться в электронных площадках, мониторить лоты, как предприятия отдельно, так и в целом по отдельным предметам торгов, достаточно обратиться к опытному участнику в торгах, который уже умеет подавать заявки и знает права обеих сторон.

Таких участников, агентов сегодня много! Все это связано с обучающими курсами, в котором готовят желающих попробовать себя в этой сфере. Также сами электронные площадки, где проводятся торги, предоставляют такие услуги по участию в торгах. Вся эта агентская схема проходит ряд процедур.

Такие участники заключают между покупателем (принципалом) и участником (агентом) агентский договор, им может быть как гражданин, так и организация, юридическое лицо, которая представляет интересы желающего принять участие в торгах по банкротству.

Такую схему еще называют инвесторской. В торгах по банкротству, чтобы провести сделку между покупателем и продавцом, применяют агентскую схему. Это выгодно всем, принципалу (покупателю) лот оформляется на него, не нужно заморачиваться с электронной площадкой, агент получает свои комиссионные, продавец (организатор торгов) продает свои лоты.

Участие в торгах по банкротству физических лиц и юридических подразумевает подача заявки на электронной площадке с последующим оформлением в собственность имущество, при выигрыше на торгах по ценовой позиции. Такие заявки может отправлять агент, аукционный брокер с кем заключен договор агентский.

Агентский договор принцип работы

Агентский договор на торгах формируется в соответствии со ст. 1005 Гражданского кодекса РФ. Одна сторона (АГЕНТ) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (ПРИНЦИПАЛА) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Договор регламентируют ст. 1005-1011 ГК РФ.

При этом агент не претендует на государственную регистрацию в собственность выигрыша после торгов, а с удовольствием поможет зарегистрировать выигранный лот на самого покупателя, который уплачивает сумму покупки. А агенту достаточно оплатить работу, которая была оговорена до заключения договора оказания услуг.

Агентский договор может быть заключен как договор по поручению или договор комиссии и нести в себе соглашение двух сторон. В первой форме, агент имеет прямое поручение выполнить обязательства указанное в агентском договоре, во втором имеет интерес от имени себя участвовать за заказчика.

Основные обязательства в договоре обозначаются следующими пунктами:

Агент обязан

1. Выполнить порученные ему юридические и иные действия в соответствии с условиями договора.
2. Представить принципалу отчет о своих действиях (ст. 1008 ГК). Порядок и сроки представления отчетов обычно устанавливаются в договоре, в тех же случаях, когда стороны не предусмотрели это, отчеты представляются по мере исполнения поручения либо по окончании действия договора. К отчету должны быть приложены необходимые доказательства расходов, которые были произведены агентом.
   Принципалу (покупателю) предоставляется 30 дней для проверки отчета и сообщения возражений агенту, если имеются замечания по исполнению поручения агентом, либо обоснованности расходов агента, возникавших у него в ходе исполнения поручения. Если возражения не поступили в указанный срок, то отчет считается принятым.
3. Не заключать аналогичных договоров с другими принципалами, если такое условие предусмотрено в договоре.

Обязанности принципала

Оплата задатка за участие в торгах по банкротству. Оплата остальной части суммы, если победу присуждают принципалу, то есть его представителю агенту. Оплата суммы вознаграждения агенту.

Также принципал имеет право:

1. Требовать от агента представления отчета о его действиях по исполнению договора.
2. Представлять возражения по отчету агента.
3. Отказаться от договора, который заключен без указания срока его действия.

Самое главное, чтобы было понятно, да и в большинстве случаев, чтобы не возникали какие-то риски из-за халатного отношения агента, в частности потери денежных средств, хотя денег за лоты агенту не передаются, лучше прибегнуть проверенным людям (агентская услуга), либо известным электронным площадкам в качестве участников.

Также, надо понимать на основании перевода суммы задатка от иного лица, а участие другим лицом, для организатора торгов это может явиться основанием не допуска к участию в торгах, если об этом нет прямого указания, что задаток вноситься за участника или прикрепленный агентский договор, будет говорит, что есть принципал чьи интересы будет представлять агент.

В этой заметке информация будет о принципах работы по “инвесторской схеме” или по другому “агентская схема”. А вопросы связанные с нарушениями или определение чьих либо законных прав, в этом хорошо разбираются юристы по гражданским правам, тем более они помогут составить грамотный агентский договор, чтобы не остались сомнения по участнику и покупателю в торгах.

Как участвовать по агентской схеме

Если вы инвестор (покупатель), ваша задача предоставить агенту достоверную, прямую ссылку на информацию по проведению торгов. Заключить с ним агентский договор комиссии или договор поручения. На практике сегодня аукционный брокер заключает один договор, агентский договор комиссии.

Регистрация имущества происходит на имя принципала-инвестора, задаток оплачивает инвестор, при необходимости договор о задатке подписывает инвестор, квитанцию об оплате задатка распечатывает или электронно высылает инвестор, квитанцию об оплате остатка средств за лот тоже высылает инвестор.

Перед участием брокер по торгам обязан, собрать пакет документов, для подачи заявки на участие в торгах.

Список следующий, если принципал (инвестор) физическое лицо:

• Паспорт гражданина, скан всех листов. 
• Идентификационный номер налогоплательщика ИНН. 
• Квитанцию об оплате задатка. 
• Договор о задатке, подписанный инвестором.
• Подписанный агентский договор.

Хоть и квитанция сегодня является подтверждающим документом для участия в торгах, при этом нет необходимости подписывать и прикреплять в заявке договор о задке, но все же это не будет лишним, если договор о задке будет подписан вами и агент его прикрепит в общую папку документов для подачи заявки.

А также личные документы Агента-брокера которую он сам же подготавливает перед подачей заявки на участие в торгах: копия паспорта, ИНН (один раз заверить у нотариуса и пользоваться до изменений данных).

Если инвестор юридическое лицо: 

• Выписать доверенность на агента, что он представитель организации, которая будет участвовать в торгах и имеет право подписывать электронной подписью любые документы связанные при подачи заявки в торгах по банкротству. Это в том случае, если агент будет вашим представителем по договору поручения.

При участии агента от юридического лица, на основании договора комиссии, в этом случае нет необходимости выписывать доверенность, но все пункты связанные с необходимым действием агента должны быть прописаны в агентском договоре.

Самое главное договор купли-продажи подписывает принципал, расходы оплачивает принципал, лот забирает принципал, либо агент, это надо указывать в агентском договоре.

По документам для Юридического лица список следующий:

• Доверенность для участия в торгах. (если договор поручения);
• Копия устава, заверенного у нотариуса;
• Решение/приказ о назначении директора фирмы;
• Копия ОГРН организации;
• Копия ИНН организации;
• Квитанция об оплате задатка;
• Договор о задатке, подписанный директором с печатью;
• Получить на юридическое лицо ЭП. Заказать ЭП можно здесь kontur.ecp (если подписан договор поручения);
• Выписка из ЕГРЮЛ. Срок действия 30 дней;

Таким образом, при участии в торгах как агента по комиссии, достаточно грамотно указать в договоре функции агента в деле по участию в торгах и спокойно участвовать в торгах по банкротству со своим представителем не имея своего электронного ключа.

Всем юридическим лицам, желающим принять участие в торгах по банкротству от своего представителя по поручению, нужно учесть все эти издержки, как покупка электронной подписи, заверение копий документов у нотариуса. Но, один раз подготовив документы и ЭЦП в течении года юридическое лицо может не переживать за сохранность своих данных.

Все оплаты при покупке имущества с торгов по банкротству производиться без НДС (налог на добавленную стоимость). Как задатка, так и перевода остальной суммы после заключения договора купли-продажи.

Услуги проводятся профессионально, в рамках договоренностей, об этом в той заметке все прописано.

Мониторинг лотов на банкротных торгах

Все электронные площадки, которые представлены в интернет пространстве, прописаны в списке в этой заметке: практические рекомендации по регистрации на электронных торговых площадках, перейти сюда. Для большего контроля и получения достоверной информации, есть официальные источники поиска проводимых торгов.

ЕФРСБ – Раздел ТОРГИ, в графе поиска организаций, забивая данные банкротного предприятия например ИНН, можно выйти на информацию по публикациям. Все сообщения по собранию кредиторов, сообщения по объявленным торгам, по результатам торгов, сообщения по отмене или решению не действительной предыдущей сделки должника, все это публикуется в ЕФРСБ.

Отчетный документ по оценке имущества должника, будет первой потребностью в ознакомлении, когда появляется интерес к какому либо лоту для покупки.

1. Для полного анализа вам необходимо уметь в ЕФРСБ находить решение суда, назначение арбитражного управляющего по данному делу о банкротстве, сверять данные по должнику, а также находить информацию по опубликованным торгам.
   
   Они обозначаются соответствующим сообщением «Объявление о проведении торгов», по которой можно выяснить всю информацию, на какой площадке искать лоты, когда начало и конец торгов, кто организовывает торги, сам АУ или третье лицо, в общем ресурсом ЕФРСБ надо научиться владеть хорошо, чтобы иметь полную информацию по реализуемым торгам.
2. Официальное издание о несостоятельности публикует «Коммерсантъ»
   Здесь, в газете публикуются сообщения о предстоящих торгах, а также другие сообщения по процедуре ведения банкротства. Полезно тем, что можно сравнивать данные по должнику, чье имущество выставляется на продажу. Сравнить данные по организатору торгов с данными в ЕФРСБ и в электронной площадке.
   
   Сегодня сократились попытки мошенников вытащит суммы задатков у доверчивых участников, публикуя недействительные сообщения по банкротным предприятиям. У кого глаз наметан, он быстро находит разницу в публикациях информации.
   
   Что можно посоветовать, чтобы избежать такого обмана? Если цена дешевая, быстро «падает» в публичных торгах, реквизиты не соответствуют для перевода задатков, это сигнал на остановку и выявление несоответствий и конечно же звонок арбитражному управляющему, который всем этим делом управляет.
   
   Если он не в курсе событий, которые происходят за его спиной, это будет точным показателем на мошеннические действия других лиц. А может и не мошеннические, а данные действительно разместили неверно, помощники у конкурсных тоже ошибаются!

Агрегаторы по торгам по банкротству

Как работают агрегаторы? Это программа которая настроена на улавливание (парсинг) выпусков новых объявлений о торгах с ЕФРСБ, а также с электронных площадок. Определив, когда будет продажа новых лотов, выстраивается список из существующих площадок, организаторов торгов, предприятия должников.

В агрегаторе данная схема предлагается в удобной форме поиска лотов, а если зарегистрировать себе личный кабинет и оплатить доступ к данным, то можно беспрепятственно иметь доступ ко всем полезным ресурсам: ссылки на лоты в ЭТП, ссылка на ЕФРСБ, регион, категория и тип лота и так далее.

Для активных участников торгов, эти агрегаторы дают постоянную информацию для анализа и отслеживания за проведением торгов. Достаточно настроить фильтр и закрепить свою электронную почту, чтобы на него приходили уведомления.

В этой заметке есть список агрегаторов, которые активно используются агентами на торгах по банкротству.

Как участвовать в торгах по банкротству если вы агент

Следует изучить правила по участию “агентская схема”, покупки имущества лотов с торгов. Выше прикреплена ссылка на документ в котором описана информация и правила использования агентского договора, поэтому, в описании схемы взаимодействия небольшой пример:

Инвестор хочет купить конкретный лот.

Даем покупателю-инвестору первичную информацию о процессе участия в торгах, степени риска, что необходимо перечислять задатки во время, что в случае отсутствия выигрыша, задаток возвращают. Обсуждаем цену покупки, причину покупки, что будете делать с покупкой, какие могут быть последствия, если не оплачивать остаточную стоимость после победы?

Нужно обсудить, инвестор сам будет забирать лот или агент будет всем этим заниматься? Стоит обсудить процесс регистрации имущества в госучреждениях.

Недвижимость регистрируется в регистрационной палате. Техника регистрируется в (ГИБДД) и в Гостехнадзор. Процесс оформления имущества в регистрационной палате, это выезд в соответствующее МФЦ, подача заявления и документов обеих сторон.

Требуемый пакет документов от арбитражного управляющего при регистрации сделки в МФЦ такой: протокол о победе, предложение о заключение договора купли продажи, договор купли-продажи имущества с актом, постановление суда о назначении арбитражного управляющего в должность управляющего банкротного предприятия.

От покупателя физического лица документ удостоверяющий личность, квитанцию об оплате госпошлины.

При регистрации имущества в собственность юридическому лицу: здесь, комплект документов от покупателя другой. Решение о назначения директора, ОГРН копию, квитанция об оплате госпошлины, печать и подписанный договор купли-продажи. Доверенность нотариальную, в случае исполнения сделки агентом или агентский договор поручения.

Процесс оформления транспорта в ГИБДД и Гостехнадзор

Процесс оформления транспорта в (ГИБДД) и Гостехнадзор, здесь нет необходимости присутствовать организатору торгов или представителю должника предприятия, достаточно поставить отметки в ПТС и в ПСМ печати от продавца, как предыдущего собственника техники.

При оформлении в собственность транспорта, иметь на руках документ ПТС, ПСМ, СТС, гос. номера на технику, паспорт личности покупателя, квитанцию об оплате госпошлины, подписанный договор купли-продажи и акт приема передачи имущества и сам транспорт, если это автомобиль.

Если самоходная техника, процедура постановки на учет следующая: надо написать заявление на имя инспектора Гостехнадзора, по месту регистрации покупателя, как гражданина или для юр лица по месту регистрации фирмы зарегистрировать технику на вашу собственность.

Покупателю необходимо оплатить все госпошлины, на постановку в учет, за выезд инспектора на осмотр или иметь при себе акт сверки номерных агрегатов, если транспорт находиться в другом регионе. Если транспорт стоит у себя, то инспектор обязан выехать на сверку номерных агрегатов, если все устраивает, то назначается дата за приездом готовых документов.

Процедура участия на торгах по банкротству от агента

Если инвестор согласен с условиями участия на торгах по агентской схеме, то нужно договариваться о варианте взаимодействия, сумму оплаты за оказанные услуги, заключая агентский договора комиссии.

Если принципал юридическое лицо, процесс взаимодействия тот же, кроме системы взаимодействия по поручению со своим электронным ключом. Здесь необходимо выписать доверенность с печатью и подписью директора.

Заказать электронную подпись, зарегистрировать предприятие в электронной площадке, как это сделать показано в этой заметке.

Если лот нашел инвестор, запросить у него точную информацию. Здесь, как и отмечал выше, применяется вся технология анализа и сравнения данных по изучению.

Работа не малая, но необходимая, чтобы за ошибки потом не пришлось краснеть и портить репутацию. Согласно договору между принципалом и агентом, есть обязательства, которые следует прописать в условиях договора:

Что, если инвестор не согласен оплачивать остальную стоимость за лоты, кроме суммы задатка, задаток в этом случае теряется.

Также, после победы, инвестор обязан осуществить расчет оплаты за труд, за указанный срок, если агент не будет согласен прописать в агентском договоре иные условия.

Но лучше всего, действия подкреплять актом о проделанной работе и получать часть денежного вознаграждения по факту проделанных действий, так доведя дело до конца.

Работа агента заключается в должном подходе анализа информации по торгам. По состоянию лотов, запрашивать и анализировать состояние. Учесть правила проведения аукциона или других видов торгов, какая цена предложения посредством публичных торгов.

Все это несет в себе планомерную работу и правильный подход по составлению заявок, подготовки пакета документов, зарегистрировать новые личные кабинеты, при необходимости на электронных площадках, изучать и понимать, как действовать при ситуациях, когда выявляются открытые и откровенные нарушения процедуры реализации имущества в торгах.

В завершении

Успешные сделки у агента будут тогда, когда будет начало долгосрочной и плодотворной деятельности, а такие сделки они приходят со временем. Начало в этой заметке говорит об основных обязательствах и правила заключения агентского договора, но важнее научиться находить постоянных партнеров и заключать выгодные сделки по агентской схеме.

А для этого, не всегда важны, как официально оформляются соглашения, а важен опыт в нахождении предложений на торгах, лучшие цены покупки и умение входить в нужное время и покупать лоты за разумные цены. Работа агентах по торгам не просто находить лоты, а произвести расчет выгоды покупки лотов с торгов по банкротству.

Так как инвесторы, не всегда могут определить правильную цену участия в торгах. Часто, всем хочется купить лот за последнюю цену, например в «публичных торгах», но к сожалению конкуренцию никто не отменял. Всегда будут желающие забрать лот по цене выше, а не за последнюю, что на графике снижения цены виднеется.

На этом хочу завершить просвещение по системе покупки лотов по агентской схеме (инвесторской), надеюсь на обратную связь. Если банкротные торги подчиняются 127 ФЗ “О несостоятельности”, то агент и принципал взаимодействую по гражданскому кодексу, так, что в законе о банкротстве нет информации по работе покупателя и представителя в торгах.

Список файлов в том числе и агентский договор представлены в папке в Google Drive, по всем остальным вопросам можно написать в комментариях внизу.

Желаю всем долгосрочных партнерских отношений и выгодных покупок на торгах. Подписывайтесь, до скорой встречи!